Cómo beneficiarte del EDAV, el régimen fiscal para grandes propietarios

Cómo beneficiarte del EDAV, el régimen fiscal para grandes propietarios

Una vez que la pandemia del Covid-19 va mejorando el mercado inmobiliario vuelve a animarse. En este sentido, existe el denominado Régimen Especial de Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas, más conocido como EDAV. ¿En qué consiste y cómo beneficiarse de él? 

Tabla de contenidos

¿Qué es el EDAV?

En primer lugar, seguramente te preguntes en qué consiste el Régimen Especial de Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas (EDAV) y por qué puede ser de tu interés. 

Empecemos por el principio: definir el concepto. Se trata de un régimen fiscal opcional que se aplica a las entidades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español, aunque es compatible con la realización de otras actividades complementarias y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento. 

Este régimen especial está vigente desde finales del año 2005. Sin embargo, estas sociedades conocidas también por sus siglas EDAV (entidades de arrendamiento de vivienda) son bastante desconocidas para gran parte de la población.

A pesar de que su fiscalidad no es tan atractiva como la aplicable en las socimi (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria), que luego explicaremos más en profundidad y detalle, tiene sin embargo menos requisitos y costes que estas.

¿Qué requisitos deben cumplirse para beneficiarse de EDAV?

Según la Agencia Tributaria, para poder beneficiarse de este régimen especial de tributación (EDAV) se deben de cumplir los siguientes requisitos:

  • El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento debe ser en todo momento igual o superior a 8.
  • Las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años. El incumplimiento de este requisito implicará, para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido.
  • Las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido.
  • Estas sociedades también pueden tener actividades complementarias, siempre y cuando al menos el 55% de las rentas provenga de los alquileres o sea susceptible de hacerlo por el nivel de sus activos.

El régimen fiscal aplicable a estas entidades consiste en una bonificación del 85% con carácter general, o del 90% si el arrendatario es discapacitado y en la vivienda se han realizado obras e instalaciones de adecuación.

Las ventajas para los propietarios de viviendas

Para los propietarios de viviendas en alquiler que cumplen los requisitos y se acogen a este régimen fiscal  esto se ha convertido en una oportunidad porque, sin hacer ningún cambio, sus ingresos pueden duplicarse en apenas unos años gracias a este régimen fiscal especial.

Esto se explica porque a través de EDAV los grandes propietarios se pueden reducir hasta en un 90% los impuestos que tendrían que pagar por la actividad de arrendamiento de viviendas.

Este régimen especial contemplado en la Ley del Impuesto sobre Sociedades es opcional. El mencionado régimen especial se encuentra actualmente regulado en los artículos 48 y 49 del Impuesto sobre Sociedades y se aprobó con la finalidad de estimular el mercado inmobiliario de viviendas en alquiler y dar respuesta a la necesidad social de contar con un parque de viviendas en alquiler.

Diferencia con las socimis

El régimen EDAV es algo parecido a las socimis, pero no son lo mismo. Las sociedades de inversión inmobiliarias no pagan impuesto de sociedades, pero están obligadas a repartir dividendos y a que sus accionistas tributen por ellos. 

Mientras, las EDAV disfrutan de una bonificación del 85% en el impuesto de sociedades, es decir: si un año obtienen 100.000 euros de beneficio, en lugar de pagar los 25.000 euros de impuesto que pagaría cualquier empresa solo pagarán el 15% de eso (3.750 euros).

Esta ganancia le supone a España un coste de 48 millones de euros anuales y disfrutan de él unas 1.250 entidades

Más allá de la bonificación en el impuesto de sociedades, el gran gancho de las EDAV es el IVA superreducido del 4% en la adquisición de viviendas. 

Esto supone que, en el caso del build to rent, si se compra suelo se tiene que hacer frente al 10% del pago del IVA. Es un 10% de rentabilidad que se diluye y no se puede capitalizar como inversor

En cambio, si la sociedad que compra el suele es una EDAV, ese sobrecoste es del 4%.

Lo mismo sucedería en la compra de un inmueble. Pongamos que una empresa compra un edificio nuevo por 10 millones de euros. El IVA en estas operaciones es del 10%, así que lo normal sería que pagara un millón de euros más. En cambio, en el caso de que sea una EDAV, pagará solo 400.000 euros. 

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Otros artículos