¿Cómo tributa la venta de una vivienda heredada?

¿Cómo tributa la venta de una vivienda heredada?

Heredar una vivienda es algo muy común a lo largo de la vida. No suele ser plato de buen gusto, puesto que hay que hacer frente a un duelo emocional y porque también representa unos trámites burocráticos bastante tediosos. Y no solo eso, hay que tener en cuenta los aspectos tributarios. ¿Cuáles son los impuestos a pagar para vender una casa que has heredado? 

Tabla de contenidos

Todos los requisitos para vender una vivienda heredada

Partiendo de la casilla de salida, antes de poner a la venta una vivienda que recibida a través de una herencia hay que conocer cuáles son los requisitos previos que se necesitan. El primero de todos es figurar como propietario registral. ¿Qué significa esto? Esencialmente, en que es necesario estar inscrito en el Registro de la Propiedad como la persona a quien pertenece la propiedad en cuestión. 

Para ello se requieren unos pasos previos: desde obtener el certificado de defunción del antiguo propietario, hasta el certificado de últimas voluntades. Son papeles necesarios para realizar todos los procesos que se requieren.

A continuación, necesitarás contactar con un notario para proceder a la firma del testamento por el que queda adjudicada la herencia. En ese instante se te exigirá que presentes la escritura de la vivienda que te han dejado en herencia y, una vez pasado ese trámite, ese inmueble pasará a ser de tu propiedad

De esa manera, al ser un patrimonio propio a todos los efectos, la Agencia Tributaria querrá que saldes la deuda en forma de impuestos que has contraído con ella al heredar la vivienda

Los impuestos al heredar una vivienda

Una vez que termina el procedimiento descrito anteriormente, llega una segunda etapa que tiene que ver con ponerse al corriente de pago de impuestos

Estos son los impuestos más relevantes:

Impuesto de sucesiones y donaciones

Primeramente, debemos colocar como primero paso en la hoja de ruta el pago del impuesto de sucesiones y donaciones. La cuantía a pagar por este concepto depende de diferentes variables. Por ejemplo, en función de la comunidad autónoma en la que residas se aplican porcentajes distintos. 

Esto se deba a que una parte de la política fiscal está controlada por los gobiernos autonómicos, de modo que, si estás en Madrid, por ejemplo, podrías tener que abonar una cantidad muy distinta a la que pagarías si resides Andalucía. El plazo para hacer frente a este pago es de seis meses desde el cambio de titularidad. Eso sí, puede ser ampliable si así lo ha solicitado la persona que tributa.

Tabla fiscalidad autonómica

La plusvalía municipal

A ello hay que sumarle la plusvalía municipal. Es un impuesto local que se paga sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es una carga que se justifica por entender que hay un aumento constante del valor de las viviendas. 

El impuesto es progresivo, lo que se traduce en que a mayor valor de la vivienda, casa unifamiliar o terreno, mayor será el porcentaje de esta plusvalía que habrá que abonar al municipio.

Los consistorios se encargan de regular este tributo y los plazos de pago. En este sentido, fijada la plusvalía o valor añadido de la propiedad a lo largo de los años, habrá de estimarse el impuesto que se debe pagar. En concreto, sale del resultado de hacer unos cálculos estipulados por los ayuntamiento en cuestión.

En cualquier caso, el impuesto no superará el 30%, tal y como establece la ley. Un ejemplo sería una casa cuyo valor se haya incrementado en 5.000 euros: el porcentaje a pagar no excederá los 1.500 euros. 

El IRPF: cómo tributa la venta de un piso heredado

Es el principal miedo de muchas personas: con una vivienda heredada se suele incrementar el patrimonio, por lo que, con las plusvalías generadas, se ha de incluir en la declaración anual de la renta. ¿Cuánto dinero hay que pagar? Para conocerlo, necesitas hacer unos simples cálculos para anticiparte lo máximo posible y no llevarte ninguna sorpresa. 

Si cierras la operación de compraventa de una casa y estimas que vas a tener un beneficio de 100.000 euros, por ejemplo, tienes que pensar que todo ese dinero son plusvalías, por lo que tendrás que rendir cuentas a la Agencia Tributaria. Por tanto, debes tener calculados los impuestos a pagar al realizar ese procedimiento.

Toda la cantidad a la que ascienda esa tributación será proporcional al dinero que hayas ganado, y debe quedar reflejada en la declaración del IRPF del año en el que realices la operación de venta. 

A esto, a la cantidad resultante de restar lo que te han pagado por la vivienda y el dinero que te costó, es decir, el declarado en el impuesto de sucesiones, se le llama ganancia patrimonial. Es sencillo: si vendes una casa por 200.000 euros y te costó 80.000, la ganancia patrimonial es de 120.000 euros. 

Teniendo en cuenta esos números, tendrás que someterte a alguno de los tres tramos que se aplican en materia impositiva a este tipo de transacción.

  • Si ganas entre 0 y 6.000 euros, el porcentaje a pagar será del 19%.
  • Si ganas entre 6.000 y 50.000 euros, se tratará del 21%.
  • Si ganas 50.000 euros o más, deberás abonar un 23%.

Hay que destacar que ese último tramo, que ya entró en vigor, solo aplica para las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de una propiedad durante 2021. Es decir que se aplica a partir de la declaración de la renta del 2022.

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